1、南沙区域竞争市场态南沙区域竞争市场态势势HOPEFLUENTn 南沙的山、海自然资源优越，是广州唯 一 拥有海 岸资源的区域n 大山地公园、南沙高尔夫球会、4A 景区黄山鲁森 林公园、大角山天后宫、南沙大酒店以及即将开 发的南沙游艇项目等休闲度假资源，为南沙房地 产开发提供有力的支持。山海型资源和休闲配套设施相对山海型资源和休闲配套设施相对丰富，为南沙休闲度假项目的开发丰富，为南沙休闲度假项目的开发提供有力 的支持的支持难默建第分析*BA*4*S*R*A1-R mtm-mme*kt*aE*F-*Ne*a=大角山 天后宫下横档岛 旅游区规划游艇俱乐部HOPEFLUENT南沙 高尔夫 球会黄山鲁
2、森林公园大酒店-南沙目前在售的项目较少，主要集南沙目前在售的项目较少，主要集中在资源或配套条件优越中在资源或配套条件优越的区位，已有品 牌发展商进入，板块氛围逐渐形牌发展商进入，板块氛围逐渐形成成注：逸涛雅苑近年内处于断货期，今年会推出新一批货量HOPEFLUENT物业类型项目名称主 力 户 型(m )单价水平(元/m)总价水平(万元/套)别墅产品南沙滨海花园独立：400-500独立：12000-16000独立：600-750南沙奥园独立：320-500联排：180-200独立：28000联排：13000-14000独立：900-1400联排：230-280南沙境界合院：200-300联排：约
3、200叠拼：约200合院：13000联排：9000叠拼：6500合院：300-450联排：180叠拼：105起洋房产品南沙滨海花园洋房：170洋房：5300(毛坯)洋房：90南沙碧桂园洋房110-130样板房：6500(装修)洋房：65-80南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：7000-8000(装修)复式：8000(毛坯)公寓：9000(装修)平层：120-150复式：240-270公寓：36-65南沙境界洋房：125-156洋房：5500(毛坯)洋房：70-90海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：4700-5600(毛坯)公寓：6500-75
4、00(毛坯)洋房：70-90公寓：30-40共应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价共应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价比和投资价值比和投资价值n 洋房以70-130m、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出 n 别墅方面，南沙滨海花园的水晶湾和南沙奥园的养生独立别墅，及各盘大量联排，别墅依然是南沙供应的 主流，面积有所控制、独立单价在15000-25000之间，联排单价在一万左右，突出投资价值数据来源：合富辉煌市场调研，采集时间2010年1月HOPEFLUENT 物业类型项目名称主力户型(m)总价水平(万元/套)已推货量销售情况别墅产品南沙滨海花园独立：400-50
5、0独立：600-750目前在售400-500m独立别墅，连体已售罄南沙奥园独立：320-500联排：180-200独立：900-1400联排：230-280自07年销售至今，仍有部分180m、156m2联排未消化，独亡 墅基本未销售南沙碧桂园独立200-500联排180-200独立：300以上联排120-150早期推出，已售馨南沙境界合院：230-270联排：约200叠拼：约200合院：300-450联排：120-160叠拼：105起联排及合院因价格较低，各剩20套，销售情况较好；叠拼剩6 套，销售相对缓慢洋房产品南沙滨海花园17090水晶湾高层一期、二期共推472套，已售馨，四期洋房仅剩少
6、2、3层170m2四房单位南沙碧桂园洋房110-13065-80已推1890套，基本售罄，仅剩3套样板房南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：120-150复式：240-270公寓：36-65已推641套，因总价较高销售情况一般南沙境界洋房：125-156洋房：70-90已推444套，洋房仅剩5套，海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：70-90公宙：30-40已推320套基本售罄，消化率约90%,仅余少量47m2的公寓和 158 四房单位HOPEFLUENTHOPEFLUENT数 据 来 源：合 富 辉 煌 市 场 调 研，采 集 时 间 2 0
7、1 0 年 1 月戈交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎戈交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎n 以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界为代表的经济型别墅因总价低，也较好 的吸引了部分投资和度假客户。物业项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的别墅南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺 (20%)、东莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、职业投 资者独立别墅以休闲度假和投资为 主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；南沙奥园南沙本地(20%)、广州市区及番禺(7
8、0%)的客 户、少量其他城市(10%)区域外：广州为主，私企业主、经商人 士、职业投资者度假/投资、自住南沙境界南沙本地(40%)、广州市区及番禹(50%),东 莞深圳、港澳(10%)南沙本地：区府公务员、企业高管区域外：私企业主、经商人士、职业投 资者度假/投资、白住洋房南沙滨海花园南 沙本地 80%,南沙以外区域20%南沙本地：区政府公务员和新增产业人 群为主；周边村镇居民区域外：广州市区工薪阶层；少量退休 人员；与南沙有一定地缘或生意关系的 深港人士本地客户：第一居所，常住为 主、投资为辅区域外客户：第二居所，投资南沙奥园南 沙本地 30%,南沙以外区域70%南沙碧桂园南 沙本地 65%
9、,南沙以外区域35%富港优山美地南 沙本地 50%,南沙以外区域50%南沙境界南 沙本地 50%,南沙以外区域50%HOPEFLUENTHOPEFLUENT 数 据 来 源：合 富 辉 煌 市 场 调 研，采 集 时 间 2 0 1 0 年 1 月户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力客群，看重休闲和客群，看重休闲和投资价值：沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面n 别墅客群主要来自广州市区和番禺的私企业主，以及部分南沙企业高管，其中广州及番禺客户看重休闲 和投资，而南沙客户基本为自住；n
10、洋房方面，南沙本地产业人口的常住需求有所上升，约占成交客户的5-6成；广州、番禺等区域外的投资 客户同样成为洋房市场的重要客群，注重物业的保值和增值。物业项目名称建筑及外立面产品创新设计附加值别墅南沙滨海花园南加州风格、地中海风格，有一定品质感部分别墅采用全钢结构设计大面积花园私家车位、车库南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无南沙境界岭南风格，立面粗糙缺乏质感合院、叠拼设计露台、地下室洋房南沙滨海花园立面粗糙，缺乏质感，无飘窗设计无无南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无富港优山美地现代简约风格，但品质感较差无无南沙境界现代简约风格，有一定品质感无无三品：洋房产品中规中矩
11、，品：洋房产品中规中矩，缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺乏附 口值，整体质素偏低口值，整体质素偏低n 因主要满足基本的自住需求，因此洋房产品设计中规中矩、户型大多方正实用，但缺乏更多创新和亮点；n 由于依托南沙较好的景观资源，别墅在产品打造方面的力度明显不够。除南沙滨海花园相对较好之外，其他楼盘的别墅产品质素普遍不高，主要表现在缺乏品质感、附加值低(花园面积小少地下室/少露台设计 等)、细部处理欠缺(外立面粗糙、无飘窗设计)等方面。HOPEFLUENT 数据来源：合富辉煌市场调研区域市场：市场上重区域市场：市场上重点项目如何构筑其核心竞争力点项目
12、如何构筑其核心竞争力?HOPEFLUENT南沙碧桂园南沙碧桂园南沙境界南沙境界滨海花园滨海花园南沙奥园南沙奥园开发商广州城建开发南沙房地产有限公司占地280万m容积率0.5物业类型独立、联排、小高层配套设施商业街，会所，超市、小学入市时间2003年在售均价(元/m)独立：12000-16000洋 房：5 3 0 0(毛 坯)主力客群洋房以南沙本地自住客户为主；别墅以广州市区、番禺市桥客户为主，部分南沙外企高管，购房主要用于投 资和度假，部分自住较强的较强的产品开发能力产品开发能力打造休闲度假品质大盘打造休闲度假品质大盘有沙滨海花园有沙滨海花园HOPEFLUENT景观利用：充分利用海景资源，地块
13、内部通过丰富的景观体景观利用：充分利用海景资源，地块内部通过丰富的景观体系打造休闲 度假项目的气质度假项目的气质n 滨海花园拥有较长的江岸和海岸线，具有得天独厚的资源条件；n 项目充分利用海景资源，打造稀缺的海岸别墅产品，提升项目自身的竞争，除了挖掘海景资源价值外，积极打造内部舒适的空间，通过层次丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质。施门站南沙是政府希三期(半岛)一期毒分律六期HOPEFLUENT二期(水晶湾)阳光海崖)五期环二甲丽理(牌)速 珠江出海口七-九期四期南沙二中在 能 门 大 糖地 铁)北季角立文1*2*0*-*产品打造：别墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与产品打造：别
14、墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与特色特色n 早期产品以现代风格为主，外墙多为白色涂料，耐久性差，目前已出现哭墙，裂墙等现象，产品特色和 品质均欠奉n 后期开发的产品有很大的改进，完全摆脱一期原有的项目形象，打造南加州风情小镇，并设计全钢结构 的别墅产品，注重产品开发的创新、特色以及品质等方面项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺 (20%)、东莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、职业投资者独立别墅以休闲度假和投资为 主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；HOPEFLUENT产品打
15、造：洋房产品的打造力度略显不产品打造：洋房产品的打造力度略显不足，存在较大可提升空间足，存在较大可提升空间n 三期铂翠湾洋房的外立面色调以褚色搭配宝蓝、欧洲宫廷式的圆顶窗和罗马柱设计，建筑风格未能很好 延续别墅区南加州风格的低调稳重和地中海风格的明快外立面施工粗糙，品质感较差n 外立面贴砖、窗台罗马柱施工粗糙，难以体现海景豪宅的尊贵和档次感n 南向望蕉门河的主卧室无飘窗设计，景观利用不到位，削弱产品整体品质主卧无飘窗设计HOPEFLUENT建筑风n 项目开发启动区选择在邻近主干道 地块进行开发；n 首期以联排别墅为主，配以独立和 小高层产品进入市场，开发强度小，有效控制开发风险；n 二期开发以
16、资源价值最优秀的一线 海景地块打造独立组团，巩固项目 休闲度假气质；n 中期稳步开发洋房产品，后期开发风 险 较 大 的 商 务 商 业 和 酒 店 物 业。开发模式：早期以别墅物业为主产品组合入市，控制开发风险，并营造休 闲度假项目形象和气质，为中后期开发写字楼等高风险物业奠定基础星级酒店L3 酒店商务商务区LJ 四期(独立、联HOPEFLUENT商业街写字楼独立别墅 联排别墅小高层洋房南沙二中三根医细()a燕门站 两如愿班丽共2蕉门河商务中心区珠江出海口=-47-9过进门大德)北地铁?5环F分期位置与资源推出组团物业类型一期靠近高速路及交通主干 道，享受河景资源阳光海岸独立别野联排别墅小高层洋房写字楼及临街商铺二期位于项目最南端，临海 地块，资源优越水晶湾独立别墅三期地处项目东面，地块完 整，南面拥有山体资源滨海半岛多层洋房小高层洋房联排独立四期地块东侧，北临京珠南 路，无特殊景观资源-洋房五-九期集中与项目北面，临近区政府，商务区及地铁 站口商务组团写字楼及酒店星级洒店 酒店商务 商务区 四期9商业街-2 墅联排别墅1-:小高层洋房开发模式：整体开发模开发模式：整体开发模式由第二
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